AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO, PARLA GIUSTINO MARINO

Questa settimana proponiamo un approfondimento che vede protagonista la categoria degli amministratori di condominio, con particolare riguardo all’evoluzione della normativa che disciplina questo settore, anche a seguito del sisma che ha colpito il Centro Italia nel 2016. Ne parliamo con il dottor Giustino Marino, presidente ANACI (Associazione Nazionale Amministrazioni Condominiali ed Immobiliari) Marche per un resoconto anche sull’incontro con il Commissario Straordinario per la Ricostruzione Terremoto Centro Italia, dottor Piero Farabollini dello scorso 7 febbraio.

Dottor Marino, nell’incontro del 7 febbraio avete affrontato importanti questioni inerenti la vostra categoria professionale. Possiamo sintetizzarne le principali?

L’ ANACI è stata ricevuta dal commissario Straordinario per la Ricostruzione Terremoto Centro Italia Piero Farabollini, a tale incontro ho partecipato in prima persona, unitamente al Presidente Nazionale, Francesco Burrelli ed al Segretario Nazionale Andrea Finizio. Tema dell’incontro è stata l’annosa questione, ancora irrisolta, dell’ammissibilità a finanziamento pubblico (unitamente alle spese per la ricostruzione degli edifici e degli ulteriori oneri  tecnici già riconosciuti e ammessi dagli Enti Pubblici e dallo Stato) del compenso per l’Amministratore di Condominio relativamente alle prestazioni amministrative e professionali erogate, nonché delle spese per ulteriori attività professionali svolte per i sopralluoghi ripetuti alla presenza di tecnici amministrativi. L’incontro ha avuto al centro la questione delle prestazioni professionali dell’Amministratore di Condominio in queste particolari circostanze, le quali vanno evidenziate con maggior precisione in quanto non comprese appieno e non recepite nella loro reale consistenza e complessità gestionale.

Riguardo la nomina di un amministratore in edifici con un numero di unità non superiore ad otto, la normativa cosa prevede riguardo il compenso?

Altro aspetto trattato è stata la nomina dell’Amministratore in edifici con un numero di unità immobiliari non superiore a otto ed il riferimento appare troppo stringente e punitivo, secondo ANACI, per non riconoscere l’ammissibilità dell’eventuale compenso all’Amministratore. L’Incontro ha avuto la piena e cordiale disponibilità all’ascolto del Commissario Straordinario del Governo Dott. Farabollini  a cui è seguita la richiesta  del Presidente Nazionale Ing. Francesco Burrelli  sulla necessità di emanare  un’ Ordinanza di competenza del Commissario Straordinario del Governo sul tema,  anche perché già il decreto 189/2016 prevedeva all’art. 6 comma 8 l’ammissibilità al finanziamento di tale compenso, ma tale disposizione normativa è stata poi parzialmente sospesa in forza di successivi  pareri giuridici interni agli Uffici del Commissario di Governo, lasciando gli amministratori di condominio da quasi un anno in una situazione di criticità ed indeterminatezza per il compendioso lavoro che comunque si sta portando avanti nell’interesse della cittadinanza.

Particolare è la situazione in cui i condomini, a seguito del sisma, abbiano deciso di incaricare un amministratore per seguire il complesso iter burocratico della ricostruzione. Il compenso dell’amministratore sarà a carico dei condomini stessi o rientrerà nel finanziamento per la ricostruzione?

Da quanto emerso nell’incontro con il Commissario Straordinario del Governo, i compensi relativi all’opera professionale degli amministratori inerenti alla ricostruzione per gli edifici fino ad otto unità immobiliari saranno finanziati solo se si dimostra che la nomina di Amministratore di Condominio è avvenuta precedentemente all’evento sismico, così come risultante dalla comunicazione   inviata a suo tempo all’Agenzia delle Entrate.   Pertanto agli edifici che hanno nominato un amministratore di condominio post – sisma non verrà riconosciuto alcun compenso dal finanziamento per la ricostruzione e quindi il compenso dell’Amministratore sarà interamente a carico dei Condomini. Tale decisione non ci trova d’accordo in quanto penalizzante per i cittadini, ma è la linea che il Commissario Straordinario per la ricostruzione ed il suo Staff Giuridico porteranno avanti   nel reciproco interesse e sorveglianza affinchè in questi casi non si annidino  delle nomine strumentali.

Sempre a proposito del sisma, in cosa consiste il Sisma Bonus? Chi sono i soggetti potenzialmente beneficiari e con quali vantaggi anche a livello fiscale?

Il Sisma Bonus è la detrazione fiscale, introdotta dalla Legge n. 232/2016, che prevede la possibilità di fruire di un incentivo per l’esecuzione di interventi “Certificati” da professionisti, finalizzati alla riduzione del rischio sismico. In tale incentivo rientrano quegli immobili ricadenti nelle zone sismiche 1,2 e 3. Tale intervento riguarda le parti strutturali dell’edificio (il nostro territorio ricade in zona 2). I benefici per tali interventi si possono così riassumere: riduzione di una classe di rischio sismico  per unità singole( si prevede un beneficio fiscale del 70%),riduzione di una classe di rischio sismico per Condomini( si prevede un beneficio fiscale del 75%), riduzione di due classi di rischio sismico per unità singole (si prevede un beneficio fiscale del 80%), riduzione di due classi di rischio sismico per Condomini (si prevede un beneficio fiscale del 85%).L’Importo massimo su cui calcolare la detrazione è di 96.000,00 per ogni unità immobiliare e la detrazione fiscale avviene in 5 annualità.

Spesso non viene pienamente riconosciuta l’importanza del ruolo dell’amministratore di condominio. Vi sentite poco tutelati come categoria professionale, non solo dal punto di vista normativo ma anche in proporzione alle responsabilità civili e penali che vi assumete giornalmente svolgendo il vostro lavoro?

Certamente, anche perché con l’introduzione della riforma del condominio Legge 220/2012 sono cambiate molte cose, in quanto rispetto al passato dove l’Amministratore veniva considerato come un buon padre di famiglia con la recente legge le responsabilità sono aumentate a 360 gradi. Oggi la responsabilità penale dell’Amministratore spazia in molteplici pieghe normative, a partire dall’art. 40 del codice penale. La nostra professione è riconosciuta dalla Legge 4/2013 e, pur non avendo un albo professionale specifico, ogni anno siamo costretti ad adempiere a quanto previsto dal Decreto Ministeriale 140/2014, ossia corsi di aggiornamento con esame finale, al fine di poter esercitare la professione. Spesso il nostro lavoro non viene retribuito adeguatamente in relazione alle responsabilità civili e penali che quotidianamente ci assumiamo.

A seguito dell’incontro con il Commissario Farabollini, ritenete che si procederà ad una modifica della normativa a favore non solo degli amministratori di condominio ma, soprattutto, dei cittadini?

La sensazione ricevuta in occasione dell’incontro con il Commissario Straordinario di Governo e con il suo staff è stata sicuramente positiva, la disponibilità e la cordialità dimostrate sono andate oltre qualsiasi previsione. Il nostro Presidente Nazionale Ing. Francesco Burrelli si è detto pronto in prima persona, unitamente al Centro Studi Nazionale ANACI, ad offrire i richiesti contributi che l’Ufficio del Consigliere Giuridico del Commissario potrà eventualmente formulare all’ANACI, per arrivare nel più breve tempo possibile all’elaborazione definitiva dell’ordinanza che tenga conto non solo a tutelare le esigenze degli Amministratori ma anche e soprattutto quella dei cittadini.

Gigliola Marinelli 

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