LA SITUAZIONE DELLE ABITAZIONI ERAP DI VIA URBANI E LE RICHIESTE DEI RESIDENTI

Sono trascorsi poco più di due anni da quando, nel luglio 2012, venivano consegnate le abitazioni ERAP di via Urbani a Fabriano. Si tratta di trentadue appartamenti concessi in locazione attraverso un apposito bando pubblico a famiglie ed individui che presentano esigenze particolari, ai quali, nonostante lo stato di bisogno, non era risultato possibile assegnare un’abitazione a canone sociale. Le case di via Urbani, infatti, si differenziano dai classici interventi di edilizia residenziale pubblica per due aspetti sostanziali: il target di persone al quale fanno riferimento e la qualità edilizia delle abitazioni. Si tratta, in estrema sintesi, di appartamenti dalla buona qualità architettonica, che vengono predispposti per rispondere alla domanda abitativa della cosidetta “fascia grigia”, ovvero di persone che presentano esigenze particolari ma che, per varie motivazioni legate al reddito e all’orientamento delle politiche abitative, non riescono ad ottenere un alloggio popolare.

Con un tale intervento l’ERAP ha quindi cercato di fornire delle case a chi, in un territorio a forte tensione abitativa come il nostro, non riusciva ad accedere ai canoni presenti nel mercato. Questa tipologia di politica abitativa rientra nel contesto del social housing e rispecchia l’orientamento delle politiche abitative nazionali verso una sostenibilità dei costi di gestione e manutenzione, garantita da canoni di locazione più elevati rispetto alle “case popolari”. In particolare, gli allogi di via Urbani sono stati affittati a canoni lievemente più bassi rispetto a quelli presenti nel mercato durante l’anno 2006, ma assolutamente distanti dai canoni sociali presenti nei classici interventi di edilizia residenziale pubblica. Gli affitti, infatti, si aggirano tra i 275 e i 350 euro mensili e si discostano di poco rispetto ai canoni offerti dai privati.

A seguito dalla consegna delle chiavi si sono verificate due importanti criticità: da una parte le abitazioni hanno cominciato a presentare problemi strutturali con relativi riflessi igienico sanitari, dall’altra i canoni di affitto sommati alle spese condominiali e di gestione dei servizi comuni sono divenuti insostenibili per i residenti.

Problematiche strutturali

Da settembre 2012 nelle abitazioni di via Urbani hanno cominciato a manifestarsi una serie di problemi strutturali, riconducibili alle modalità di costruzione edilizia. Tali problematiche si riperquotono sulle vite quotidiane dei residenti, creando disagi e disservizi di varia natura.

I principali problemi:

• Reflusso d’acqua e infiltrazioni nelle cantine e nei garages, tali da provocare nei periodi di maggiore piovosità dei veri e propri allagamenti. Alcuni inquilini raccolgono l’acqua in delle bacinelle che svuotano quotidianamente

• Infiltrazioni nel vano ove è installato l’impianto termico centralizzato, che compromettono il regolare funzionamento delle caldaie e generano pericoli e malfunzionamenti all’impianto elettrico

• Problemi relativi al funzionamento degli ascensori dovuti alle infiltrazioni nei confronti dei civici 3,5 e 7

• Crepe e distaccamenti degli intonaci lungo tutti i vani scale delle quattro palazzine

• Macchie di umidità nei rivestimenti esterni degli immobili

• La maggior parte degli appartamente soffre di problemi di umidità che intaccano le mura, i pavimenti e, in alcuni casi, l’arredo domestico. Problemi relativi alla muffa e al distaccamento dei parquet si rilevano in diversi immobili.

• L’umidità ed i problemi ad essa associati, hanno particolari riflessi sulla salute degli inquilini; alcuni dei quali presentano uno stato di salute precario. Viene quindi a mancare la salubrità igienico-sanitaria degli ambienti, a tal punto da peggiorare lo stato di salute di alcuni inquilini afflitti da malattie croniche.

• Gli interventi eseguiti dall’ERAP fino a questo momento non hanno risolto le gravi carenze strutturali.

Nel corso dell’ultimo anno gli inquilini hanno sollecitato più volte l’ente gestore ad effettuare gli interventi di manutenzione straordinaria necessari. Tuttavia, fino a questo momento l’ERAP ha attuato solo “interventi tampone”, che non hanno permesso di sanare tutte le problematiche strutturali degli edifici. Allo stato attuale gli inquilini sono costretti a vivere in condizioni di disagio, convivendo con infiltrazioni, umidità e malfunzionamenti del sistema idraulico e di riscaldamento.

Problematiche economiche

Oltre ai problemi strutturali esistono anche delle difficoltà oggettive da parte dei residenti nell’onerare le spese abitative. I canoni di affitto risultano particolarmente difficili da sostenere. All’elevato costo dell’affito si aggiungono, inoltre, spese condominiali e spese per i servizi comuni ritenute eccessivamente elevate da residenti, che provvedono in maniera autonoma alla pulizia e alla manutenzione degli spazi comuni. Da un punto di vista economico, risiedere nelle abitazioni di via Urbani ha un costo di circa 500-600 euro al mese, variabile a seconda della metratura dell’appartamento in cui si risiede. Ne consegue una difficoltà oggettiva degli abitanti a far fronte alla totalità di queste spese.

A livello europeo, il CECODHAS (l’ente che si occupa delle politiche abitative all’interno dell’Unione Europea) stabilisce come non sostenibili le spese abitative che si aggirano attorno al 30% del reddito disponibile mensile. Considerando che la maggior parte degli abitanti di via Urbani non possiede redditi che superano i 1600 euro mensili, le spese richieste per vivere in quelle case appaiono insostenibili. Questa situazione provoca un’ingente erosione delle risorse economiche degli abitanti, molti dei quali risultano costretti a spendere dal 50% al 60% del proprio reddito esclusivamente per la propria abitazione. A questa situazione vanno inoltre aggiunte le spese delle utenze domestiche.

Richieste dei residenti

A seguito dei problemi economici e strutturali sopra citati e della mancanza di interventi adeguati da parte dell’ente gestore per la loro risoluzione, buona parte degli abitanti di via Urbani ha attuato negli ultimi mesi una forma di protesta. Il pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali è stato sospeso. Data l’inadempienza dell’ERAP nella manutenzione straordinaria degli edifici è stata inviata una diffida nei suoi confronti, con la quale si comunica all’ente che non verranno pagate ulteriori somme in assenza di un miglioramento strutturale degli edifici. L’ente gestore è, infatti, obbligato per legge ad eseguire gli interventi di manutenzione straordinaria necessari a garantire una condizione ottimale dei propri immobili.

Da parte sua l’ERAP ha risposto affermando che, ad oltre un anno di distanza dalla manifestazione di queste problematiche, sta eseguendo alcuni interventi, senza specificare nel merito la loro tipologia. Attraverso alcuni dei suoi responsabili ha, inoltre, minacciato verbalmente l’avvio delle procedure di sfratto per quanti hanno sospeso i pagamenti.

La volontà di avere delle abitazioni dignitose e le oggettive difficoltà economiche di molti residenti hanno portato alla redazione di una serie di richieste da parte degli abitanti di via Urbani, dirette al Comune di Fabriano e all’ERAP:

1. Di eseguire i lavori necessari a rendere gli appartamenti dignitosi e senza più alcun problema strutturale. Altrimenti verrà continuata la sospensione del pagamento dei canoni mensili.

2. Di rimodulare i canoni di affitto rendendoli sostenibili per i residenti, ad un canone mensile che si aggiri attorno ai 100 euro; raggiungendo in questo modo gli affitti a canone sociale presenti nei classici interventi di edilizia residenziale pubblica.

Qualora tali richieste vengano accettate i residenti si impegnano ad onerare i canoni di affitto rimodulati e a sostenere le spese condominiali. Nel caso in cui a queste richieste non vengano date adeguate risposte si continuerà con la sospensione degli affitti.

Analisi del disagio abitativo italiano

Le problematiche strutturali ed economiche hanno messo in evidenza l’incapacità del social housing di rispondere adeguatamente alle esigenze abitative di certe fasce della popolazione e mettono in discussione l’utilizzo di risorse pubbliche da parte dell’ERAP per la creazione di alloggi di questo tipo. L’ente gestore, infatti, viene ad assumere lo stesso ruolo di un privato che affitta la propria abitazione sul mercato. Se da un lato le politiche abitative nazionali tendono ad orientarsi verso una sostenibilità finanziaria dell’edilizia sociale, dall’altro si sta correndo il serio rischio di investire soldi pubblici in interventi che non appaiono capaci di rispondere alle esigenze di determinati gruppi di popolazione. Il Piano Casa del governo Renzi mira ad indirizzare ingenti somme di denaro pubblico verso questa tipologia di interventi, che si rivelano nella maggior parte dei casi fallimentari.

Nel contesto socio-economico attuale, all’interno del quale si assiste ad una progressiva erosione della classe media e ad una crescente polarizzazione reddituale tra chi è sempre più ricco e chi è sempre più povero, ci sarebbe bisogno di interventi mirati e di nuovi investimenti rivolti alle fasce più deboli della popolazione, capaci di rispondere alle esigenze di chi vede minacciata la propria sicurezza abitativa. Pertanto, si ritiene necessario un maggiore investimento pubblico nel settore abitativo, in grado di affrontare la crescente richiesta di case a canoni sociali. Inoltre, appare sempre più imprescindibile la messa a disposizione delle migliaia di alloggi vuoti presenti nel nostro paese e nella nostra città, valutando interventi sulla fiscalità e creando sistemi di relazioni virtuose tra l’ente pubblico ed i proprietari di immobili sfitti. Un innalzamento della tassazione sugli immobili sfitti potrebbe fungere da propulsore per l’immissione sul mercato di tali locazioni, aumentando l’offerta e, conseguentemente, abbassando i prezzi presenti sul mercato. Tuttavia, rimane centrale un nuovo impegno del settore pubblico verso l’edilizia a canone sociale e un aumento degli investimenti in questo comparto.

Sportello sociale per la casa – Laboratorio Sociale Fabbri

Famiglie ed inquilini di via Urbani